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长沙商品房价还会涨吗
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规范的开发商利润空间在3%-20%之间  

  37岁的林文清是常德人,5年前一家三口刚来长沙做餐饮生意时,他就想在长沙购买住房。“那个时候,新房子的价格大多每平方米在1000元左右,地段不太好的地方每平方米只有五六百元。”当时的生意比较红火,思来想去,林文清还是决定把赚来的钱花在扩大生意上,“我本想赚更多的钱后再去买房子的,谁知我存折上钱的增幅远远没房子的涨幅快……几年前我还可以买得起房,现在根本买不起了。”  

  林文清至今还租住在一室一厅的房子里,“眼看女儿长大了,我们再在这个房子里租住下去实在不合适。”今年5月起,林文清几乎一有空就去看房子,但看来看去,他还是没能买到中意的房子。“不是地段、户型好不好的问题,而是买不起……现在新房的价格每平方米动辄就是三四千、甚至五六千,我买个100平方米左右的房子少说也要50多万元,当然,这还不包括需要10来万元的装修费。要我这个做小本生意的人一下子拿这么多钱出来,实在是太难了。”  

  为此,林文清的爱人埋怨他是一个“糊涂蛋”:“当初买个100平方米左右的房子还不到10万元,而且,那时每平方米只要五六百元的地段现在都变成繁华地段了,我们之所以至今没买房子,就是他总糊里糊涂地认为房子价格不可能会上涨这样快……现在倒好,根本就买不起房子了。”  

  林文清说得没错。曾长期在低水平徘徊的长沙房价近两年受到全国大气候的影响,上涨速度的确比较快。据长沙市房地产管理部门提供的数据表明,截止今年11月底,长沙城区商品房均价达到了每平方米3546元。“其实,去年的这个时候,我考察了好几处楼盘,均价也就在每平方米2000元上下。”林文清说。  

  而令林文清弄不明白的是,房价涨了这么多,他每次去看房时,并没有看到开发商喜笑颜开。“他们老是向我诉苦,现在房地产的利润已经越来越小了,几乎进入了微利时代……以前我们都知道房地产是暴利。我就听一个房地产老板在我们餐馆里喝多酒了的时候说,前几年他开发一栋房子可以赚到两栋房子的钱。”  

  今年12月4日,记者一连找了好几个房地产开发商采访,一谈到他们所开发项目的利润,对方就讳莫如深,打起了诳语:“这个问题不好说。”但据一位资深的业内人士介绍,一个规范的开发商,利润空间也就在3%-20%之间,“当然,如果运作得好,能达到15%或者更高一些。但房地产开发也有一个规律,利润如果低于8%就可能要赔钱。”  

  房价涨主要是因“土地严重供应不足”  

  还有一个问题也是林文清弄不明白的:商品房的价格到底是由哪几部分构成的?“我曾经研究过很长一段时间,始终没弄清楚商品房的价格是由什么决定的?”  

  12月5日,记者带着这个问题求教长沙市房地产管理部门的一位研究人员。他认为决定商品房价格的因素很多,“但主要是政策、土地、成本和市场等因素。”  

  一位项目在马王堆附近的开发商给记者详细算了一笔账:“我拿这块地时,土地的价格达到了每平方米近3000元;报建费由原来的每平方米180元上涨到280元;折迁费用是前几年的几倍;今年以来,由于燃料价格的上涨,建筑材料价格也出现了飞涨,个别材料价格的涨幅几乎翻了一番;同时,人力成本也增加了不少,过去,一个小工才二三十元,现在是六七十元还常常请不到人……”  

  有专家认为,商品房价格上涨的原因比较复杂,“这其中有供求矛盾,有人民币升值、有流动资金过剩、有缺少投资渠道,还有投机操作市场的因素。现在市场的需求还相当旺盛,这是商品房上涨的根本原因。虽然,以石油为首的原材料价格的上涨,以及人民币的升值,都是房价上涨的重要原因之一。”   

  也有专家把商品房价格不断上涨的主因归结为“土地供应不足造成的”。“目前,房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足,在需求一定的情况下,供应就决定了市场的价格。” 这位专家进一步分析说,中国第一次房价的上涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化(包括招拍挂制度与紧缩土地供给)。“在这四次上涨过程中,就有两次来自于土地制度的变化,两次来自于市场供求关系的变化。前者是供的质量变化,后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨,既有土地供给的原因,也有需求产品和需求变化的原因。其实,长沙商品房价格在全国来说涨幅还不算大的,但上涨的主因仍旧是土地严重供应不足。”  

  今年7月24日,长沙新河三角洲经营性用地以92亿元天价成为“长沙地王”。林文清给“地王”算了一下,这里的土地价格超过了每平方米7000元。“只要计算一下就知道了,这里的商品房如果每平方米不卖到10000元以上,开发商将血本无归。难怪,‘长沙地王’诞生不到一个月时间,附近的湘江北尚,君悦香邸等楼盘房价大涨,最高涨幅有的达每平方米800元。”  

  国家统计局数据显示,今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快,一至三季度累计平均上涨12.8%。长沙市房地产管理部门研究人员说:“这70个大中城市也包括长沙。尽管房价取决于供求,但‘羊毛出在羊身上’,土地成本必将计入房价,最终还是会转嫁到购房者的身上。”  

  长沙房价是否会出现“雪崩”之论争  

  今年11月23日晚间,雨花亭附近的某楼盘开发商给其目标客户群发了一条短信:“XX在长沙开发的某楼40-140平方米主力商铺全城热销中,现认购额外享受1-5万元/铺优惠。”因该开发商是长沙的主力开发商,该楼盘带头降价优惠促销一手房的举措立即对本来就很敏感的房价产生了冲击。  

  12月3日,新浪网首页出现了一篇《二线城市房价会否雪崩》的署名文章,作者认为,在房市中,中小开发商,或中小楼盘,由于各种因素的制约,在市场行为方面,往往只得采取跟随策略。在市场中,中小开发商,往往跟着一些大品牌开发商的市场行为。而且,在时下房市情势下,一旦感觉竞争形势对自己不利,甚至还会在降价促销速度、幅度、力度等方面超越于大品牌开发商,以期获得更好的利益效果。因此,该文作者认定长沙房价已经出现了像深圳、广州等城市那样的“雪崩”现象。“‘雪崩’象征着局部狂跌,然后在前期投机过度的地方引起连锁反应,是局部的是狂跌的是挡不住的,一直到房价理性回归。”  

  有人据此断定,长沙房价也会出现“雪崩”。他调查后认为,长沙现在小高层的建安成本一般在每平方米600-900元,加上土地费用、手续、营销等,成本应该在每平方米900-1200元左右。如果房价理性上涨,销售价格应该在每平方米1500-2500元上下。该人士分析说,长沙的房子已经出现供大于求,一旦房价开始跌,低于成本销售也是可能的……”  

  12月5日,当记者就此询问长沙市房地产管理部门的一位研究人员时,他摇了摇头,很肯定地说:“我认为长沙房价不会出现‘雪崩’,仍将会缓慢上涨。”说着,他拿出一份今年1-11月份长沙房地产销售的统计报表说:“到11月底,长沙的商品房销售总量是812.05万平方米,这样的销量应该是比较合理的。”  

  记者在网上查到了长沙市房地产局公布的2003-2006的销售数据,在这4年时间里,长沙商品房的销售面积约2000万平方米,每年平均500多万平方米。“虽然今年的销售总量增幅很大,但这样的销售量是远远不能满足市场的需求的。我认为,未来几年长沙的房价仍将会出现上涨的空间,只是上涨幅度可能会有所减缓。至于缓到什么程度,这个问题一下子谁也说不清楚,因为影响房价的原因确实太多了。”  

  近一半新商品房为非长沙户籍人士购买  

  近两年,和全国大中城市一样,长沙房价狂飙、捂盘、炒楼花等现象此起彼伏。人们经常听到的是“这里的房子涨了,那里房子没了;某楼盘只给购买者3分钟的选房时间”等等“新闻”,真不知到底是开发商在捂盘惜售还是真的供不应求?  

  “我觉得这几年外地‘炒房团’对长沙房价的提高影响不小,我在新楼盘开盘现场,好多次就遇到江浙口音的外地人。”“显然,这些炒家买房不是像我们解决住房问题的,他们的目的就是为了赚钱。”林文清说。  

  长沙市房地产管理部门就对长沙购房者的身份曾经做过一次调查,发现“48.8%的新商品房被非长沙户籍的人士购买”。  

  据调查,长沙商品房的购买者主要由长沙本地居民、邻近市县富裕起来的人群以及沿海等发达地区的专业‘炒家’构成。“邻近地县来长沙买房的人,基本上是考虑子女以后在长沙发展或者钱多到了100万级以上买个房子以后住的,这部分人总量不会超过50万户即150万人。而在长沙工作需要安家的每年不会超过10万人,根据长沙的城市规划,到2020年市区人口控制在350万。按每人30平方米计算,新增人口的住房需求每年也就在300-400万平方米左右。再加上长沙本地居民有新的住房需要的人士,每年的销售总量应该只会在600万平方米以内。”专家认为近几年长沙房价的飙升与“炒家”不无关系,“为什么今年1-11月长沙的商品房销售总量达到了800多万平方米?就是因为‘炒家’在作怪,‘炒家’觉得长沙房子还有炒的空间。同时,本地人也把房产作为一种投资渠道,现在,拥有两套甚至三四套住房的长沙人大有人在。”  

  11月26日,长沙房地产行业权威人士肖建国接受记者采访时透露:“长沙的房价在全国省会城市中最低,甚至比广西南宁还要低。”他认为,在深圳楼市价格下跌、京沪楼市成交量下降的最近一段时间,长沙的房价仍然会按照自己的节奏继续上升,但上涨幅度不会很大,“长沙房价今年与去年相比每平方米价格涨了1500元,是上涨最快的时期。”基于此,“未来几年长沙房价肯定会涨,关键是涨的幅度。”  

  记者通过网上资料比较,长沙的房价的确要比南昌、南宁和贵阳等城市低,而且远远低于武汉、重庆、广州等周边大城市。  

  老范说话  

  居者有其屋  

  由于我也是属于近几年才到长沙工作“有住房需要的人”,因此,我一直对长沙房价比较关注。接到去采访“长沙房价是否还会继续上涨”这个选题时,我多少有点兴奋。一直以来,我像林文清一样,基本上弄不懂房价飞涨的原因。  

  其实,人们关心商品房房价是因为住房制度改革后,住房不再成为“福利”。有专家分析认为,真正关心商品房房价的是不完全具备住房支付能力的人群。这部分人群无缘享受政府提供的社会保障性住房,但又没有足够的住房支付能力。他们有一定的财力,生活现状并不困难,日常消费之后尚有收入的剩余,这些剩余完全用于购买高价的商品房有明显的困难,又不愿委曲求全地降低生活标准与住房质量。这类典型的有闲阶层是最关心商品房价格的,对房价讨论最多,他们最需要政府用减税、贴息等各种方式给以援助。同时,房价的弹性与他们的收入和生活弹性密切相关,也许房价略低他们紧缩一下生活消费就能变成有能力购房的一族。反之如果房价的增长超过了他们的生活消费紧缩下的收入增长,他们就变得购房后生活负担极重或无能力购房了。  

  我不知道自己是否属于“这类典型的有闲阶层”?同时,通过几天的采访,我发现长沙的房价在全国同等城市里并不显得过高,和沿海规模差不多的城市以及内地一些被过度炒作的城市比较,其房价还不算很离谱。但是,我和许多“有住房需要的人”一样,真心地希望长沙的房价能够理性地回归

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